[北京商住房限购政策]上海商住房政策【优秀篇】

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所谓商业办公项目，也就是我们通常所说的“商住房”。在上海，目前商住房不受限购政策的影响，即使首付比例最低为50%，贷款期限最长为10年，贷款利率在基准利率的基础上还上浮10%，但它仍然成为不少人置业或投资的重要渠道。

随着此次暂停网签的情况发生，下一步是否会出台商住房限购的政策不得而知。截止至2017年1月，上海市限购限贷政策如下：

上海限购政策：

1、本地户籍

(1)已婚家庭(含驻沪部队现役军人和现役武警家庭)限购两套房(含新建商品房和二手住房);

(2)上海籍成年单身在本市未拥有住房的，限购1套住房;

(3)上海籍未成年人只要所在家庭不限购，可以单独上产证。

(4)限购政策(2011年1月31日)前上海籍购房人各自和父母共有2套以内住房(≤2套)提供关系证明，可不计入购房套数。

2、外地户籍

(1)在上海市范围内家庭名下无任何住宅类房屋且符合网签日期前63个月内累计正常缴满60个月的社会保险或个人所得税的非本市籍居民家庭，限购1套住宅;

(2)拥有1套及以上本市住房的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房;

(3)无法提供符合网签日期前63个月内累计正常缴满60个月的社会保险或个人所得税的非沪籍居民家庭，暂停在本市向其售房。

(4)外地户籍成年单身，暂停在本市向其售房;外地未成年人限购。

注：因政策偶有调整且上海各区域具体要求略有差别，如需了解更加具体的内容可咨询各房地产交易中心。

上海限贷政策：

1、商业贷款

(1)居民家庭购买首套住房(即居民家庭名下在本市无住房且无商业性住房贷款记录或公积金

最近，一份题为《闵行区“类住宅”分类处置总体工作方案》的文件图片在房地产圈热传。文件要求已锁定的区内15个“类住宅”项目整改恢复商办用途，在3月底之前，拆除隔墙、上下水管道和煤气管线。

据介绍，《闵行区“类住宅”分类处置总体工作方案》显示，此次主要整改项目，是将小单元合并成大单元，如果无法合并，那么需要将若干小单元合并销售，此外，卫生间也不能单独在房间内设置，需要设置在公共部位。所有的整改工作将在4月底前完成，整改完成后，闵行区规土局将进行验收，之后才能入住或者销售。已经集体入住的项目将不在整改的范围内。

目前，上海的商住物业整顿由闵行区和嘉定区先行试点，上海其他城区还没有具体的整改细则出台，开发商也都在观望。

“商住房”失去居住属性市场供应结构受影响

据一位在建的商办项目负责人透露，他们需要在3月底之前，拆除隔墙、上下水管道和煤气管线;同时，层高4.5米的单元将不再允许建设插层，从而杜绝“LOFT”的出现，这意味着整改后此项目基本失去了居住功能。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次上海闵行和嘉定等区的试点实际是对以往政策的响应。

严跃进说：“后续此类物业可能不再被定义为商住两用房这样一个概念，而是重新被划为商办类物业，这样之后实际上与住宅的居住属性就没有太大的关系了。所以某种程度上可能会改变住房这一类的供应端问题，这对整个市场的供应结构改变会有影响。同时对房企现有的酒店式公寓销售也会产生相应影响。”

“限购限贷”之下的“擦边球”未来还有戏么?

事实上，商办物业变成具有居住功能的物业销售在上海持续多年，已经是住宅市场的有力补充，多年来受到限购人群和投资者的追捧。商住两用房被视为“限购限贷”政策之下的“擦边球”产品。2016年全年，上海土地市场卖出的87宗土地中，商办地为49宗。而此次整改打破了政府、开发商和购房者多年来形成的默契。那么，未来商住房是否还有打民用擦边球的可能?

(2)在本市已拥有1套住房的、在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房，商业贷款首付款比例不低于50%;购买非普通自住房的，商业贷款首付款比例不低于70%。

2、公积金贷款

(1)购买首套住房且从未使用过公积金的缴存职工家庭，公积金首付比例仍为30%(住房面积大于90平)，面积小于或等于90平最低首付比例为20%;

(2)调高对第二套改善型购房的首付比例至普通商品房50%和非普通商品房70%、二套普通商品房贷款利率上浮10%;二套普通商品房个人贷款最高限额下调10万元;

(3)停止向已有两次公积金贷款记录的职工家庭再行发放贷款;

(4)借款人以公积金缴存账户余额确定贷款额度的倍数从40倍下降到30倍;

(5)严格执行住建部还款能力的计算比例调减为每月还本额占工资基数不超过40%。

小贴士：上海普通住宅和非普通住宅的区别

普通住房应该同时在房屋类型、成交价格、建筑面积三个方面满足如下标准。不能同时满足条件的为非普通住房。

(1)房屋类型：五层以上(含五层)的多高层住房;不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等。

(2)成交价格：内环以内：≤450万元/套;内外环之间：≤310万元/套;外环以外：≤230万元/套。

(3)建筑面积：单套建筑面积≤140平方米

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