【合肥二手房交易流程及费用】南阳市二手房交易流程及费用及税费计算方法
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南阳市二手房交易税费计算标准：
1、南阳市二手房交易税费-个人所得税
支付方：买方
征收标准：个人所得税=房屋总价×1%/差额×20%
免征情况：房产证（契税完税发票）日期过5年且是家庭唯一住房。
2、南阳市二手房交易税费-契税
支付方：买方
征收标准：
①普通住宅、家庭的唯一住房，户型面积≤90平方米，契税为房款的1%;90平方米《户型面积≤144平方米，契税税率为房款的1.5%;户型面积》144平方米，契税为房款的3%。
②非普通住房、非家庭唯一住房、商业投资性房产（商铺、办公写字楼、商务公寓等），契税为总房3%。
免征情况：无
3、南阳市二手房交易税费-营业税
支付方：买方
征收标准：
（1）产证未满2年，营业税为房款的5.6%。
（2）房产证满2年，面积大于144，要缴纳房产交易盈利部分的5.6%;面积≤144免交。
（3）免征情况：房产证满2年、面积≤144。
不同情况的购房人，需要的资料不同：
已婚的：夫妻双方身份证、户口本（夫妻双方及未成年子女）、结婚证、房产证复印件；
达到法定结婚年龄未婚的：身份证、户口本、未婚声明及房产证复印件；
离异的：身份证、户口本、离婚证、离婚协议、未再婚声明及房产证复印件；
丧偶的：身份证、户口本（应注明已注销）、未再婚声明及房产证复印件。
另据了解，房屋在高新区、经开区、滨湖区的，应前往南阳市市房产局档案馆办理;房屋在其他区的，分别在庐阳、瑶海、包河、蜀山等4个区房屋办证交易中心办理。
4、南阳市二手房交易税费-印花税
支付方：买卖双方。
计算方法：印花税=计税价格×0.05%
1、普通住宅标准（11月20日起执行）：五层以上(含五层)的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；单套建筑面积在140平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下（即容积率低于1.44倍），内环线以内的低于450万元/套，内环线与外环线之间的低于310万元/套，外环线以外的低于230万元/套。
2、年限认定：方为二手购入的，则以产权证登记日期或契税单填发日期按孰先原则计算；为一手期房购入的（2005年5月31日之前签的预售合同），可按照交易中心调取房屋交接书、契税单完税凭证日期计算
3、涉及到“全额”申报的，方无需提供原始购房合同、全额、契税单；“差额”的，方需提供原始购房合同、全额、契税单；
4、“利润”计算方式：核定价-购入价-购入契税-购入交易手续费-本次交易增值税及附加税-房屋装修款（正式装修合同、正式装修、结算清单、抵用金额上限为买入价格*10%）-还款利息（只限方购入二手房按揭贷款，需提供贷款合同，银行利息清单（标明利息总和、产权人姓名、物业地址，银行盖章），银行证明文件）；
5、“契税”首套需要根据房地产交易中出具的买受方家庭情况住房表认定，只要购房人家庭名下有任何住房即为二套；
6、“房产税”中“征收价”：非沪籍、外籍人士的即核定价；沪籍首套、非沪籍持满120积分的居住证或其正式居住证满三年的免征；沪籍二套按照家庭人均60平优惠扣除后的面积*此次购房单价核算；港澳台有申报房产税前36个月内正常缴纳累计满33个月的税单／社保可减免房产税
7、部分郊区的区县（闵行、嘉定、奉贤、青浦、松江、南汇）的增值税附加税税率为0.5 公式为（全额÷1.05）×（5%+0.5%）（增值税率+附加税率）
8、满2年不满5年的普通住宅或满5年不少有的普通住宅，因为无需缴纳增值税，所以在缴纳个税和契税时没有增值税抵扣的。
征收标准：0.05%。
免征情况：个人销售或购买住房暂免征印花税。
5、南阳市二手房交易税费-土地增值税
计算方法：应纳土地增值税额=计税价格×核定征收率。
征收标准：商铺、写字楼、酒店为10%，其他非住宅类房产为5%。（城市不同标准有差异）
免征情况：个人销售住房暂免征收土地增值税
6、南阳市二手房交易税费-登记费
征收标准：个人住房登记每件80元（含土地使用权证工本费）;非住房房屋登记收费标准为每件550元。
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