北京通州邮编|北京通州全国首例商住房限购政策

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传闻已久的北京市通州区商住项目限购政策终于落地，这将是全国首例针对商住房限购的区域政策。

5月5日晚间，北京市住房和城乡建设委员会、通州区人民政府联合发布了《关于加强通州区商务型公寓和商业、办公项目销售管理的通知》，规定购买通州区商务型公寓，应满足北京市住宅限购条件，商业、办公项目销售对象也限定为企事业单位和社会组织，不再对居民销售。

这份连夜发布的《通知》，基本与去年8月出台的针对普通住宅的限购政策思路一致。《通知》规定，购买通州区商务型公寓的家庭必须符合以下条件之一：没拥有住房的北京市户籍居民家庭(含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭，下同)或单身人士;已拥有1套住房的北京市户籍居民家庭;在北京市没拥有住房且在该市连续缴纳社会保险或个人所得税5年(含)以上的非北京市户籍居民家庭。

另外，《通知》还明确，通州区商务型公寓暂停向以下家庭出售：已拥有1套及以上住房的北京市户籍单身人士及非本市户籍居民家庭;已拥有2套及以上住房的北京市户籍居民家庭;无法提供在北京市连续5年以上缴纳社会保险和个人所得税缴纳证明的非北京市户籍居民家庭。

《通知》规定，通州区新建商业、办公项目应当按照规划用途销售，只能出售给企事业单位、社会组织等，且上述单位购买后再出售时，仍须出售给企事业单位、社会组织等。

自文件发布次日起，居民家庭购买的通州区商务型公寓，今后在核验购房资格时计入该家庭的住房套数。5月5日前已由居民家庭或个人购买的通州区商务型公寓和商业、办公项目，再次出售时可按之前的相关规定执行。同时，通州区商务型公寓和商业、办公项目销售管理其他规定不变。

此次对商住项目的限购，和此前的市场预期、猜测基本一致，这也意味着作为北京城市副中心的通州区域楼市限购再次升级。去年8月，北京市出台了关于通州区商品住房的限购政策，这在当时被称为以区为单位的史上最严限购政策。

对于此次政策的出台，北京市住建委有关负责人表示，虽然去年8月出台的住宅限购政策有效遏制了通州区住房市场过热的势头，但在非住宅市场，包括商务型公寓，以及规划用途为商业、办公但开发设计或改造成具有独立厨卫、上下水等用于居住的项目，还存在投机炒作。

州区作为北京市行政副中心，自去年8月4日出台商品房限购措施后，今年5月5日，北京市住建委再度“升级”原有的限购政策，并将覆盖面进一步扩大到商务型公寓和商业以及办公项目。

据悉，在北京市住建委与通州区人民政府联合发布的《关于加强通州区商务型公寓和商业、办公项目销售管理的通知》中明确，今后，居民想要购买通州区商务型公寓，需满足以下条件之一，即没拥有住房的本市户籍居民家庭或单身人士;已拥有1套住房的本市户籍居民家庭;在本市没拥有住房且在本市连续缴纳社会保险或个人所得税5年(含)以上的非本市户籍居民家庭。而商业、办公项目的销售对象也限定为企事业单位和社会组织等，且再出售时，仍须出售给企事业单位及社会组织等。

亚豪机构市场总监郭毅在接受《证券日报》记者采访时认为，通州升级限购政策，限制的是购房资格，目的在于进一步挤出房地产市场内的投机炒作需求，以此维护当地房地产市场的健康平稳发展。

据记者了解，自北京行政副中心搬至通州区消息传来以后，通州区房价一路“扶摇而上”，而在官房出台限购政策以后，通州区的楼市过热现象得到了迅速“降温”。据不完全统计，通州区在限购升级首月，其住宅成交量由此前的1000余套下降至500套左右，跌幅近五成。

虽然限购政策将投机性需求挡在了商品房领域外，但投机性需求却将目光重新放在商住房领域。据我爱我家集团数据中心统计，2016年3月，通州区共成交商住房1272套，环比2月上涨317.1%，同比去年3月大涨1432.5%。

中原地产首席分析师张大伟告诉《证券日报》记者，这一次限购政策的再次升级，将抑制市场内的公寓成交。由于升级版的通州商住限购要求企业购买，预计后续将影响60%至80%的成交。

除北京限购政策再升级外，深圳楼市进来也是动作频频。据了解，4月26日，深圳市土地房产交易中心挂出一宗龙华新区的商住地块，该地块被确认为深圳市商品房现售试点项目。随后，深圳市规划和国土委员会于5月3日官微发布公告称，根据《住房和城乡建设部广东省人民政府共同推进城乡规划建设体制改革试点省建设合作协议》开展商品房预售制度改革的有关规定，按照广东省住房建设厅开展商品房现售试点工作的有关要求，深圳在全国范围内率先探索商品房预售制度改革。公告称，将进行跟踪采集数据，分析对市场产生的影响，并在对试点经验总结的基础上进行政策研判。

这类商办用房被改为居住使用，卖给分散的个人，不仅减损区域未来产业承接能力、发展空间，也会带来人口大量无序涌入的隐患，影响城市副中心的长远发展，有必要依法予以规范。

自去年8月通州区域的住宅产品限购后，该区域的商住类产品在未来行政副中心的利好驱使下成为新的投资热点。

刚刚过去的4月份，北京市商品住宅的成交总量中，商住产品占比超过60%，而其中又有超过六成的商住成交为通州区所贡献。当然，通州商住产品的成交集中暴涨，一定程度上也受到商住限购传言的刺激，许多项目均选择了在限购政策出台前加紧推盘出货。

对于通州而言，尽管首都副中心的利好非常明显，但升级限购政策无疑会明显抑制市场成交量。自去年住宅产品实施限购后，通州的住宅成交量开始大跌。据中原地产统计数据显示，通州新建商品住宅成交从2015年8月开始明显下滑，特别是2015年9月以后持续走低。

但通州住宅和商住项目的全面限购，也可能引发周边区域的市场过热。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此类政策需要警惕其他风险，如通州周边的燕郊等城市的购房市场热，同时顺义和大兴等地后续类似商务型公寓的炒房热也可能出现。

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