不满两年的二手房交易税费|最新包头二手房交易税费与过户费相关政策全解

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2018年最新包头二手房交易税费与过户费相关政策全解    

二手房交易税费是指在二手房交易中，税务部门向买卖双方征收的各类税费，包括：增值税(原营业税)、个人所得税、土地增值税、印花税、城维护建设税、契税、教育费附加等。对居民个人转让普通住宅的，暂免征收土地增值税；印花税为房屋买卖成交价的0.05%（2009年至今暂免）；个人所得税的计税依据为以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，税率为20%；普通住宅的契税为1%，高档商品房契税为4%。

房地产交易环节契税、营业税调整前后对比(140或144,各地不同)。

继月初下调首付比例后，房地产市场再迎新的刺激政策。2016年2月19日，财政部等多部门发文通知，宣布自2016年2月22日起下调房地产交易环节契税、营业税。

买二套房契税从3%降至1%

关于契税政策，新政指出，自2016年2月22日起，个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

在此之前的政策是，首套购房90平方米以下的普通住宅是1%的契税，90——140(140或144,各地不同)平方米的是1.5%的契税，非普通住宅3%的契税。购买二套房，不管普通还是非普通住宅契税都是3%。

小编对此算了一笔账，比如包头王先生要买第二套改善性住房，90平米以内，总价54万，在过去需要缴纳15000元契税，新政策后只需要缴纳5400元。

新政不再提“普通住宅”

新政特别指出，家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。

同策咨询总监张宏伟认为，新政不再提及普通住宅和非普通住宅的区别，直接按照90平方米面积上下来确定不同的税率。新政也不再提及类似“满五唯一”、“满二唯一”、的说法，而是重新界定了首套房与二套房的概念。

2018年最新通辽二手房交易税费与过户费相关政策全解    

二手房交易税费是指在二手房交易中，税务部门向买卖双方征收的各类税费，包括：增值税(原营业税)、个人所得税、土地增值税、印花税、城维护建设税、契税、教育费附加等。对居民个人转让普通住宅的，暂免征收土地增值税；印花税为房屋买卖成交价的0.05%（2009年至今暂免）；个人所得税的计税依据为以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，税率为20%；普通住宅的契税为1%，高档商品房契税为4%。

从通辽市地税局了解到，日前通辽市政府出台《通辽市人民政府关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，其中对通辽市二手房交易有关税收政策做出新规定。

关于个人购买二手房缴纳契税方面，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的，减半征收契税；对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1税率征收契税。根据《通辽市人民政府关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，普通商品住房的认定标准是：住宅小区建筑容积率在1.0以上、套内建筑面积在144平方米以下(含144平方米)。

居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税；购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税；缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。

关于个人销售住房缴纳营业税和个人所得税方面，对个人转让自用5年以上住房，并且在自治区范围内是家庭唯一生活用房取得的所得免征个人所得税。个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。 

从新政发布说明以往“普通住房”的说法已不复存在，取而代之的是更大范围的“住房”一词。“这一契税征收范围表述的变更，在已全城豪宅化的包头住宅市场来说，对于‘卖一买一’的改善型家庭来说作用相对更大。”

两年以上住房出售全部免征营业税

关于营业税政策，新政指出，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税。

营业税原先的政策是，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

而更早之前，普通住房营业税免征门槛为5年，去年3月份，这一门槛被下调为2年，即“五改二”政策。

营业税政策相比之前不一样的主要体现在非普通住房，针对大户型、高价、别墅等物业，在过去的政策中，满2年也需要缴纳差额营业税，在新政策中未明确，如果各地落地细节中也按照住房计算，那么对于改善性需求有非常明显的利好。

契税新政有利于盘活非一线城市市场流通与销售环节。“加上目前公积金贷款、商业贷款二套房贷首付比例都已经明确降低，这对于置换型需求、改善型需求来讲，势必会抓紧这个入市窗口期积极入市。从一手房市场库存的角度来讲，由于改善型需求的积极入市，有助于改善大多数城市库存结构比例，降低中大户型库存市场占比，有助于加速去库存，降低市场的去化压力。”

相继财政部网站消息，经国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税(营改增)试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。

根据文件显示，一般纳税人销售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

二手房个税贵，五种情况可以免征

购买二手房需缴纳三种税费（契税，增值税及过户登记费，个人所得税）。

“满五唯一”的话只需要缴纳契税即可，可免增值税及过户登记费和个人所得税。

"满五”：指房东的购房日期至现在的时间大于或等于五年（房产证上的时间和契税发票上的时间，以较早的时间为准）；

“唯一”是指房东在包头有且仅有一套房子；

“满二”的话只需要缴纳契税和个人所得税即可，可免征增值税及附加；

“满二”：指房东的购房日期至现在的时间大于或等于两年（房产证上的时间和契税发票上的时间，以较早的时间为准）；

实际上买房子是不是“满五唯一”或者“满二”对买方来说是没有什么区别的。如果“满五唯一”或者“满二”的话房东的要价就会提高；如果不满两年的话虽然房东要价低了，但是要缴纳给国家更多的税。总之这一部分钱要么交给国家，要么交给房东，买房是避免不了的。

总结：

满五唯一，指的是卖家，这样的话这笔交易只有契税。

按照房管局规定，如果卖家房子不满两年，需要缴纳营业税及附加5.6% 个税1%

（满五年不唯一）和（满两年唯一）一样都需要缴纳个人个税1%

按包头市场行情来讲，过户所产生的所有费用都是由买家缴纳，如果了解以上政策信息，只是可以在过户的时候少花一点钱，你懂的。

目前对于按照1%还是差额20%的缴纳个税，还没有强制执行，所以市场上很多买家是按照全额的1%缴纳个税。

个人所得税，是指税务部门向卖方征收交易所产生的差价获得的收入。二手房买卖，因交易数额巨大，因此个税也是一笔不小的支出，一般由买家承担，但是也有免征的情况，那么二手房交易个税的征收方政策是什么？哪些情况下免征？

个人所得税征收两种方式：

1、查验征收：纳税人能够提供房屋原值等费用发票的，个人所得税=(计税价格-原值-契税-相关税费-合理费用)×20%

2、核定征收：纳税人不能提供房屋原值等费用发票的，个人所得税=计税价格×1%（非普通住宅为计税价格x2%）

△二手房个人所得税费表

以下五种情况可以免征个税：

1、 满五唯一免征

从图表中可以看出来，满五唯一住宅免征个税，满五是指从出产证日期到交易日期满五年。唯一，是指以家庭为单位，名下有且只有一套房产。

2、 无偿赠与直系亲属免征

将房产无偿赠与直系亲属，免征增值税和个人所得税

将房产无偿赠与非直系亲属，视同买卖，个税正常缴纳（满五唯一免征）

3、 离婚析产所得房产免征

对离婚房产分割,如果一方放弃归另一方所有,则属于将房屋产权无偿赠与配偶不征个人所得税。

如果各拥有一部分,分割时根据《国家税务总局关于明确个人所得税若干政策执行问题的通知》(国税发〔2009〕121号)第四条第(一)项规定:“通过离婚析产的方式分割房屋产权是夫妻双方对共同共有财产的处置,个人因离婚办理房屋产权过户手续,不征收个人所得税。”

4、 继承所得房产免征

房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人，继承所得的房产免征个人所得税。

5、 受赠所得房产再出售满五唯一免征

受赠所得房产再出售，满五唯一，免征个人所得税；

受赠所得房产，满五不唯一或者家庭唯一住房但未满五年，按照房屋全额的20%缴纳个人所得税。

对于需要缴纳个税的购房者，如果房东购入的价格和卖给你的价格相差不大，按照差额会比较划算。目前对于按照1%还是差额20%的缴纳个税，还没有强制执行，所以市场上很多买家是按照全额的1%缴纳个税。

在包头房管局缴纳过户税费时，房主所承担的个人所得税可以不用交了。具体要如何申请，小编已经为您整理好了。

申请减免个人所得资料

政策：出售家庭唯一生活用房并且居住满五年以上，过户前请递交申请资料。

1、需去申请减免所在地居委会开具证明

要求证明是本辖区居民，居住满5年，或从201 年居住至今，情况属实，须留办事人姓名及电话

2、提供证件原件

要求卖方提供单身证明或结婚证，身份证，户口本

3、开具房管局唯一证明表

4、备注：以上资料如是夫妻关系的就须开具双方的所有证明资料

5、备注：5年指房本原发证日期

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