农村集体土地拆迁补偿标准|农村集体土地拆迁补偿,集体土地拆迁人口安置

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农村集体土地拆迁补偿

　　重庆市高级人民法院：

　　你院[2004]渝高法行示字第47号《关于赵建请求撤销重庆市沙坪坝区国土资源局责令其拆除房屋交出土地行政决定一案的请示》收悉。经研究，答复如下：
原则同意你院第一种意见，即行政机关征用农村集体土地之后，被征用土地上的原农村居民对房屋仍享有所有权，房屋所在地已被纳入城市规划区的，应当参照《城市房屋拆迁管理条例》及有关规定，对房屋所有权人予以补偿安置。
此复。
　　重庆市高级人民法院关于赵建请求撤销重庆市沙坪坝区国土资源局责令其拆除房屋交出土地行政决定一案的请
　　2005年1月5日[2004]渝高法行示字第47号

　　最高人民法院：

　　我院受理的赵建请求撤销重庆巾沙坪坝区同土资源局责令其拆除房屋交出土地行政决定请示—案，经本院审判委员会研究，对农村集体土地被征用时其地上房屋当时未予补偿安置，现拆迁应按何种标准对住房和商业用房进行补偿形成不同意见，特向贵院请示。
　　一、案件的由来和审理经过
　　赵建请求撤销重庆市沙坪坝区国土资源局（下称沙区国土局)责令其拆除房屋交出土地行政决定一案，已由庆市沙坪坝区人民法院于2004年1月7日作出[2003]沙行初宇第48号行政判决。维持了沙区国土局的行政决定。赵建不服该行政判决，于2004年2月1日向重庆市第一中级人民法院提起上诉，该院经立案审查后，于2004年9月9日就本案的有关法律适用问题向本院提出请示，本院审判委员会于2005年2月5日进行了研究，决定上报贵院请示。
　　二、案件的事实和双方当事人争议的焦点
　　(一)案件事实
　　赵建原系沙坪坝区覃家岗镇马房湾村村民，1984午赵建即在先沙坪坝区大杨公桥118号处的集体土地上修建了房屋，用于居住并先后经营饭店、旅馆。1993年4月5日，沙区国土局在赵建的《集体土地登记申请书》中审批意见栏内注明其房屋占地为住宅用地，但该局填发给赵建的渝沙覃集建(93)字第5880号《集体土地建设用地使用证》上却载明赵建的房屋占地类别系商业、住宅，用地面积为182平方米。同年4月l0日，重庆市沙坪坝区城乡建设委员会填发给赵建的沙字第14682号《乡村房屋所有权证》载明其房屋种类为：商业282．47平方米，住宅170平方米。1994年9月6日，重庆市人民政府以重府地(1994)309号批复，同意征用童家桥及马房湾村全部土地204580平方米，将马房湾村630名社员“农转非”。1996年12月，赵建转为了城镇居民户口，但仍以其所建房屋从事个体经营，其《乡村房屋所有权证》和《集体土地建设用地使用证》未作变更。2002年6月20日，重庆市人民政府以渝府[2002]374号文件批复，同意将杨梨路地块的国有土地使用权出让给重庆宏坤物业发展有限公司作为住宅小区建设用地，赵建的房屋在该公司的用地范围内，赵建要求该公司提供门面房安置其非住宅．双方未达成协议。2003年6月25日，沙区国土局作出了《关于赵建拆迁安置的方案》，并于次日送达赵建。其主要内容是：按《重庆市征地补偿安置办法》的规定，对赵建可安置住房—套(二室一厅)，建筑面积为40平方米；对其房屋中非住宅部分，依照《重庆市征地补偿安置办法》第十二条的规定，按重置价格计算补偿费后，建筑物归国家所有，搬迁损失费按所搬迁设备折旧净值的15—20％计算。同年6月30日，沙区国土局作出沙国土监告字[2003]第3号《听证告知书》告知赵建：对其拒不签订拆迁安置协议的行为，拟依照《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四十五条的规定，作出限期拆除房屋交出土地的行政决定；在该局作出正式行政决定前，其有权申请听证：赵建于7月1日收到《听证告知书》后，未申请听证。7月4日，沙区国土局即对赵健作出了《关于责令赵建拆除房屋交出土地的决定》。赵建收到该决定后，即向重庆市沙坪坝区人民政府申请复议，该府于8月25日作出沙府行复字[2003]2号《行政复议决定书》，对沙区国土局作出的行政决定予以维持。赵建仍不服，遂向法院提起行政诉讼，请求撤销沙区国土局作出的《关于责令赵建拆除房屋交出土地的决定》。

什么是超职数配备干部

干部超职数配备
　　
　　内蒙古存在多处问题被点名

　　干部职数超编是此次巡视组发现的选人用人过程中存在的一大普遍问题。中央各巡视组反馈显示，中储粮、江西、重庆、中国进出口银行等均存在干部职数超编的问题。

　　中央第四组对内蒙古的巡视反馈中，就明确指出内蒙古“全区12个盟、市设有30多个巡视员、63个副巡视员，区发改委班子成员多达17人，一些旗县设有不少处科级非领导职务的问题”。

　　“从国务院部委到地方各级党政机关都存在干部超职数配备现象，经历多次整治仍未得到根治”，国家行政学院领导人员考试测评研究中心副主任、教授刘旭涛对南都记者表示，干部职数超编包括不按规定超员配置部门领导干部人数、“改非”(领导职务改任非领导职务)超出合理范围以及机关单位普通干部人数超编等几大表现。他表示，这实际上是“官本位”思想的体现，因为干部职务层级和待遇直接挂钩，要减少领导干部职数，必然使部分官员利益受损。同时干部人数多还使得机关臃肿、加重社会负担、降低行政效率。

　　目前，内蒙古已及时叫停通过提高工资待遇将未到退休年龄领导干部转任非领导职务或办理内退手续的做法，责成重点盟、市对超职数配备干部情况和提高干部工资待遇情况进行全面自查、限期整改，切实加强和规范非领导职数和干部职数管理工作。

　　凡提必竞
　　重庆湖北竞争性选拔干部存在问题被点名

　　竞争性选拔干部因变“选马”为“赛马”，一度在各地大力推广使用。

　　去年，中央巡视组在首轮巡视中，却发现竞争性选拔干部在操作中，也出现了不少问题。

　　重庆市曾将“竞争上岗”作为内设机构选拔干部的唯一方式；湖北省多地也曾大规模开展竞争性选拔干部，如黄冈市曾在2010-2011年两年内，竞争性选拔了2000多名党政干部，选人用人上表现出“凡提必竞”的政策导向。

　　整改报告显示，在此前的竞争性选拔干部中，未能避免“以分取人”、“考试专业户”、“高分低能”等情况。

　　南都记者了解到，首轮巡视和整改中，传递出规范“竞争性选拔干部”的信号。


　　为此，重庆市、湖北省以及水利部的整改报告都提到，干部选拔中，将不搞“凡提必竞”，不再硬性规定竞争性选拔比例，强调科学设置竞争性选拔的资格条件，严格限制“考试专业户”和“火箭提拔”。选拔标准则杜绝“唯分取人”，强调干什么考什么，更注重考察德才、工作实绩和群众公认程度。
　　
　　破格提拔
　　
　　重庆成批破格提拔大学生村官被点名

　　社会关注的“破格提拔”问题，在中央巡视组首轮巡视中也发现了实际案例。

　　(二)诉讼双方争议的焦点
1．赵建认为其房屋所属土地在1994年被重庆市人民政府批准征用后，土地性质已变更为国有，应当适用《城市房屋拆迁管理条例》的相关规定按城镇房屋进行拆迁安置，而不能适用《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和同土地管理法实施条例》的相关规定。而沙区国土局则认为，虽然赵建的房屋所属土地在1994年即被政府征用，但由于各种原因未对其进行拆迁安置补偿，其性质仍为农村集体上地征地拆迁，不能适用城镇房屋拆迁的相关规定。
2．沙区国土局提出的《关于赵建拆迁安置的方案》是否符合法律的规定。赵建提出即使按照乡村房屋集体土地的性质进行征用，适用重庆市政府55号令《重庆市征地补偿安置办法》第十二条的规定，重置价格也应当是其重新创办相同规模的旅馆所需要的费用，能使其在征地安置补偿后，基本保持征地前的生活水平。而沙区国土局则认为，重置价格是按修砖墙房屋的价格上浮50％计算，即按300元／平方米补偿。
3.关于本案是否适用《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四十五条规定的问题(注：该《条例》第四十五条：违反土地管理法律法规规定，阻挠国家建设征用土地的，由县级以上人民政府的土地行政管理部门责令其交出土地；拒不交出土地的，申请人民法院强制执行。)。赵健认为适用该条规定的前提是当事人有阻碍征地的行为，其与拆迁人之间未达成拆迁补偿安置协议的原因系沙区国土局提供的安置方案补偿标准太低，其没有阻碍征地的行为，不应适用该条规定。沙区国土局则认为，赵建不同意该局《关于赵建拆迁安置的方案》，拒不交出土地，严重影响了该土地上的建设工程进度，即是阻碍征地的行为。

　　三、本院审判委员会意见
本院审判委员会经讨沦认为，要解决本案中赵建的房屋采用何种标准予以补偿所涉及的法律适用问题，首先应明确此种情形下是参照《城市房屋拆迁管理条例》的相关规定，按城镇房屋进行拆迁补偿，还是适用《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》的相关规定，按农村征地房屋补偿安置标准予以补偿。若参照城市房屋拆迁补偿标准对赵建的房屋进行补偿，则赵建的房屋中商业用房部分自然应按非住宅标准给予补偿：若按农村征用土地建筑物的补偿标准予以补偿，因相关的土地管理法律、法规没有规定农村征地补偿中商业用房的安置补偿问题，故实际操作中缺乏相应的法律、法规依据。为此形成两种意见：
第一种意见认为，对赵建的房屋应参照城镇房屋拆迁补偿标准予以补偿。理由是：赵建的房屋所在土地1994年即被国家征用，相关部门直至2002年才予以拆迁补偿，其房屋所在地区早己城市化，土地的性质事实上已变为城镇国有土地，赵建的房屋应视为国有土地上的城镇房屋。沙区国土局仍适用征地时的补偿标准对赵建安置住宅，并对其房屋中商业用房部分也依照《重庆市征地补偿安置办法》按重置价格计算补偿300元／平方米明显偏低，加之目前的法律、法规对集体土地上的商业用房如何补偿无明确标准，可参照城镇房屋拆迁的标准予以补偿。
第二种意见认为，对赵建的房屋拆迁安置在性质上仍属于征地拆迁，不应参照《城市房屋拆迁管理条例》的规定予以补偿。理由是：从我国目前的法律、法规来看，农村集体土地上的房屋拆迁在性质上属征地拆迁的范畴，应适用土地管理法有关征地补偿安置的规定。因农村的房屋和城巾房屋在土地所有权性质、所有权主体、土地管理方式及拆迁安置对象等方面均有差异，《城市房屋拆迁管理条例》并不具有直接的参照性，如予以参照将会导致政府制定的补偿标准随意性大、拆迁程序和拆迁标准混乱。赵建的房屋虽在征地时未予及时拆迁补偿，但并不能改变对其房屋的补偿属农村集体土地征地拆迁补偿的性质。

审判委员会倾向于第二种意见，但均认为由于各地在建设征用农村集体土地的过程中先征地，用地时才予以拆迁补偿的情况带有一定的普遍性，此类补偿纠纷引发的行政争议不可避免，司法审查中解决此类问题到底怎样适用法律，各地掌握的标准和做法不统一，现有法律、法规不明确。

　集体土地拆迁人口安置
　　厦门征地拆迁人口认定有了新的规定，将首先以在册人口且符合拆迁人口认定条件的人员为准。这是厦门市国土资源与房产管理局副局长吕庆端昨日接听市长专线时透露的。

　　《关于进一步规范我市农村集体土地征地拆迁中人口认定与住宅面积计算有关问题的意见》不久前公布施行，该意见规定，应安置人口为拆迁期限内 （含延长期限）在册户口且符合拆迁人口认定条件的人员，并纳入住宅房屋面积合并计算。对于在该意见施行前拆迁安置完毕的项目，不适用该意见。

　　此前，厦门对农村集体土地征地拆迁中，对人口的认定和住宅房屋面积的合并计算等政策，理解不尽相同，为进一步统一和规范这些问题，市国土房产局制定了该意见。

　　根据该意见，原属于本市集体经济组织成员的全日制大中专生毕业后三年内，户口又迁回原集体经济组织或者原属其他集体经济组织因婚嫁迁入，且符合厦门相关规定中关于被拆迁户人口认定条件的，可计入被拆迁户人口。这是考虑到一些大中专毕业生毕业后仍未找到工作或回家务农的情况。

　　对于未成年子女，意见规定，夫妻双方系农村集体经济组织成员的被拆迁人，其未成年子女因读书等原因从本村成员变更为非集体经济组织成员的，该未成年子女计入被拆迁户人口。但夫妻仅一方为本市村民，其未成年子女出生时落户为城镇户口，不计入农村被拆迁户人口。

　　在住宅面积认定方面，被拆迁人在拆迁范围内外都有住宅房屋的，其拆迁范围内外合法批建住宅房屋面积和2002年12月1日之前建造的无合法批建手续住宅房屋的面积都应合并计算，对人均不足50平方米的未建部分按其所在类区砖混结构住宅 （一等）重置价缴交款后，本次拆迁给予认定补偿安置。

　　拆迁范围内合法批建面积与2002年12月1日之前建造的无合法批建手续住宅房屋面积之和小于30平方米 （含30平方米）的，可选择货币补偿或者产权置换，如果选择产权调换，按安置房的最小户型控制。

　　转让或赠与集体土地上住宅房屋的，其转让或赠与的建筑面积应计入转让方或赠与方的人均合法批建面积；受让方或受赠与方，若是集体经济组织成员的，受让或赠与房屋的建筑面积应和受让方或者赠与方原拥有的合法产权住宅房屋的建筑面积合并计算；若是非集体经济组织成员的，实行拆一补一，不享受人均50平方米政策。

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