[关于小产权房最新政策]重庆小产权房最新政策及转正过户交易买卖合同是否有效

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乡镇政府主导“以租代售”

“成都小产权房遍地开花，始于2007年。比较突出的有府河星城、北湖印象、西郡兰庭，而最集中的是郫县三道堰镇，从已知信息来看，成都市政府尽管到目前为止没有在公开场合鼓励过小产权房的建设和交易行为，但也没有保证过其产权。”倍瑞地产顾问公司总经理闵红淞表示，但对在农村集体土地上大规模实施的“新居工程”，采取一次性“以租代售”的做法，政府基本不过问。

记者调查显示，2007年之后，成渝两地大多数小产权房都演变成了这样的开发模式：以“旧村改造”“村镇建设”“新农村建设”等名义，由村委会或乡镇政府主导开发，利用宅基地或其他集体建设用地，甚至占用耕地建造住宅，满足当地农民的居住需求后，将其余部分进行销售，所获收益或归集体所有，向全体村民分红，并由村委会进行物业管理，安置村民就业等;或由建设方与村镇政府共同分享。

“小产权房大多在新居工程等项目中占三分之一的比例甚至更高，在配置给当地农民人均约35平方米之后对外销售，销售的对象包括本地村民，也包括外来人口。”据从事小产权开发的刘先生透露，以成都、重庆为例，小产权房大多卖3000元/平方米左右，相对于同区域7000元/平方米左右的商品房价更具吸引力，“但为了规避各种政策的风险，这些小产权房往往是通过以租代售的方式进行，租赁期短则20年，长则60年，由于有村委会或乡镇政府的文件，销售火爆。”

“按照成渝综改区的办法，农村宅基地经整理后变更为城镇建设用地，其中20%用于当地村民住宅安置，但只要在这部分指标中提高1个点容积率规划，便会新增出大量房屋，这部分房屋是属于新居工程还是小产权房?很难界定。”曾在成渝两地多次调研的农村问题专家郑锡军表示，由于涉及众多村民，这部分小产权房的认定、清理都具备相当的难度。

确权难题

就在成渝两地进行土地指标置换、推动农村建设用地流转(地票交易)的同时，一场规模宏大的农村房屋确权运动也在积极开展。

“按照成都模式，农民放弃土地承包经营权和宅基地使用权，换回城镇住房和社保的‘双放弃’模式，需要政府为每个农民相应投入10万～15万元。如将成都600万农民转移出来三分之二，政府得拿出4000亿~6000亿元，这超出了成都过去十年财政收入总和，显然难度巨大。”郑锡军表示。

“云南省有19家省属的国企，去年盈利的只有云南白药(000538,股吧)一家，而云南白药也不是盈利在生产环节，而是销售环节。云天化(600096,股吧)、云冶等都大面积亏损。”这是中央电视台主持人董倩4月19日在昆明主持"创新力、控制力、影响力"深化国有企业改革”高峰论坛时开场白的一段话。

与全国国企一样，云南国企在发展中也累积了不少阻碍前行的弊端和问题，伴随着在十八届三中全会上提出的“国企深化改革”号角鸣响，云南国企改革将如何实现突破？对此，中国投资协会国有投资工业专业委员会、云南日报报业集团和云南省投资控股集团有限公司共同主办了此次论坛。中央财经领导小组办公室主任杨伟民、首创集团董事长刘晓光等专家和企业家就国企改革中备受瞩目的混合经济占比、政企分开等问题进行了讲演和探讨，以助力下一步云南的国企改革。

现实

19家省属国企只有一家盈利

这些年来，云南省属国企在推动云南经济发展的过程中，在资产规模、销售收入、实现利税和整体竞争力都迈上了一个新台阶，但和全国的国企一样，也累积了一些深层次的矛盾和问题。

论坛上，谈及2013年云南19家省属国企（云南省国资委共有国有全资企业13户，控股企业5家，参股企业3家，其中参股的东方航空(600115,股吧)云南有限公司和云南翔鹏航空有限公司没有列入这19家的行列中）的盈利情况时候，央视主持人董倩透露：“云南省19家省属国企，去年盈利的只有云南白药一家，而且云南白药也不是盈利在生产环节，而是销售环节。这说明没有创新。云天化、云冶等都大面积亏损。”

上月末本月初，云天化、云南铜业(000878,股吧)、云南锡业等相继披露的2013年年报显示，这三家在相关行业内有较大影响力的龙头企业均出现大幅亏损，其中云天化亏损了14.6亿元，云南铜业亏损了14.96亿元，锡业股份(000960,股吧)亏损了13.4亿元。

云南省国资委主任董华指出，当前云南国有企业存在股权单一，产业结构不尽合理，发展方式粗放，法人治理结构和管控体系不够完善，功能定位不够清晰，国资监管的针对性和有效性不够强，企业历史遗留问题比较沉重等深层次的矛盾和问题，特别是在当前面临的严峻外部经济形势下，这些矛盾和问题表现得尤为突出。

记者注意到，成都各地《集体土地使用权证》上普遍未标注截止日期，亦未标注“长期”二字：这即包括两层含义，一是默认长期，二是随时可能收回。

“确权并未让流转通道一路通畅。”成都天爱地产顾问机构总经理何欣认为，按照成渝两地新农村建设的规划，农民人均住宅在30平方米～35平方米，3口人最多105平方米，而新居工程在修建时房屋面积大多在120平方米到150平方米，这多出来的部分往往要农民按市场价自掏腰包，“这部分的确权怎么处理，流转时是否受限?都是待解决的难题。”

“如果允许确权后的农村宅基地及住房实行流转，那么无疑将为小产权的流转制造掩护，这也是此次治理的难题。”郑锡军表示，按照目前的界定方式，城市居民不能购买新居工程等，那么农村居民的子女是否享受父母农村房屋的继承权，一旦享有，也将为小产权的流转制造借口。“所以小产权的治理不是当下难题而是长期工程。”

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